Uno degli aspetti più delicati della due diligence immobiliare in Puglia riguarda i condoni edilizi. L’Italia ha varato tre condoni in trent’anni — nel 1985 (L. 47/1985), nel 1994 (L. 724/1994) e nel 2003 (L. 326/2003) — e la Puglia, come tutto il Sud, ne ha fatto ampio uso. Ancora oggi migliaia di immobili pugliesi hanno pratiche di condono in stato non definitivo, e questo crea rischi seri per chi compra senza verificare.
I tre condoni edilizi: differenze e campo di applicazione
1° Condono — L. 47/1985: Il primo e più ampio. Consentiva la regolarizzazione di costruzioni realizzate prima del 1° ottobre 1983 e di tutte le strutture ultimata entro quella data. Ha generato la maggior parte delle domande di condono nel Sud Italia.
2° Condono — L. 724/1994: Più restrittivo. Opere ultimate entro il 31 dicembre 1993. Volumi massimi condonabili: 750 mc per abitazioni, limitazioni per immobili in zone vincolate.
3° Condono — L. 326/2003: Il più controverso. Opere ultimate entro il 31 marzo 2003. Tetto massimo 750 mc. La Puglia lo ha recepito con limitazioni: escluse le zone A (centri storici) e le aree soggette a vincolo paesaggistico assoluto.
Il problema delle “domande inevase”
Il punto critico: molte domande di condono presentate in Puglia — soprattutto quelle del 1985 e del 1994 — non sono mai state definite. I Comuni hanno accumulato arretrati enormi e molti fascicoli giacciono negli archivi da decenni.
Cosa significa comprare un immobile con condono “in attesa”?
- Il condono non è definitivo: tecnicamente l’abuso non è ancora sanato
- Il Comune può riaprire il procedimento
- In caso di vendita, il compratore deve essere informato dell’esistenza della domanda di condono
- Se la domanda viene rigettata dopo l’acquisto, il compratore si trova con un immobile parzialmente abusivo
Come verificare lo stato del condono prima di comprare
Passo 1 — Richiesta all’Ufficio Tecnico Comunale
Chiedi all’UTC del Comune dove è ubicato l’immobile una visura delle pratiche edilizie. Dovrai fornire i dati catastali (foglio, particella, subalterno). Puoi farlo tu o, meglio, un tecnico abilitato.
Passo 2 — Analisi del titolo edilizio
La visura deve riportare tutti i titoli edilizi dell’immobile: licenza/concessione originaria + eventuali varianti + pratiche di condono con relativo numero è stato (in attesa, rilasciato, rigettato).
Passo 3 — Verifica della “ricevuta di condono”
Se esiste una domanda di condono, il venditore deve avere la ricevuta di presentazione e l’eventuale attestazione di pagamento dell’oblazione (la sanzione pecuniaria). La sola ricevuta senza il condono definitivo non significa che l’abuso sia sanato.
Passo 4 — Confronto tra ricevuta è stato di fatto
Cosa è stato condonato? Solo l’ampliamento del 2° piano? Anche il garage? Tutta la costruzione? Verifica che il condono copra l’intero immobile nel suo stato attuale.
Il Decreto Salva Casa e i condoni: cosa cambia
Il D.L. 69/2024 (Salva Casa) ha introdotto una sanatoria semplificata per le difformità parziali rispetto al titolo edilizio, ma non ha sanato gli abusi totali e non ha modificato le procedure dei vecchi condoni ancora in attesa. Non aspettarti che il Salva Casa risolva un condono bloccato da trent’anni.
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Fonti: L. 47/1985; L. 724/1994; L. 326/2003; D.L. 69/2024 (Salva Casa); TAR Puglia giurisprudenza in materia
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