L’agibilità — o più precisamente il certificato di agibilità (ora denominato SCIA Agibilità dopo le riforme del DPR 380/2001) — è il documento che attesta che un immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico necessari per essere utilizzato. In Puglia, la mancanza di questo documento è uno dei motivi più frequenti che blocca le compravendite.
La differenza tra agibilità e abitabilità
Storicamente si distingueva tra certificato di abitabilità (per le abitazioni) e certificato di agibilità (per gli edifici non residenziali). Dal DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) in poi, i due concetti sono stati unificati nel certificato di agibilità, valido per qualsiasi tipo di immobile. Il termine “abitabilità” rimane nell’uso comune ma non ha più rilevanza giuridica autonoma.
Quando è obbligatoria
Il certificato di agibilità è obbligatorio per:
- Nuove costruzioni
- Ricostruzioni o soppalchi
- Interventi sugli edifici esistenti che modificano le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico
- Mutamento della destinazione d’uso
La legge non obbliga esplicitamente alla presentazione dell’agibilità in sede di compravendita, ma il notaio la menzionerà nell’atto e la mancanza può rendere l’immobile viziato (inadatto all’uso pattuito), con conseguente diritto del compratore alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto.
Come si ottiene: la SCIA Agibilità
Dal 2016 (D.Lgs. 222/2016), il certificato di agibilità è stato sostituito dalla SCIA Agibilità (Segnalazione Certificata di Inizio Attività — Agibilità). Non si tratta più di un certificato rilasciato dal Comune dopo verifica, ma di una dichiarazione del tecnico abilitato che attesta il rispetto dei requisiti.
Documentazione necessaria per la SCIA Agibilità in Puglia (aggiornata con DGR 534/2025):
- Attestato di conformità edilizia (il titolo edilizio è stato rispettato)
- Dichiarazione di conformità degli impianti (D.M. 37/2008)
- APE (Attestato di Prestazione Energetica) aggiornato
- Collaudo statico (per strutture in c.a.)
- Documenti previsti dal Regolamento edilizio comunale
La SCIA Agibilità si presenta allo Sportello Unico Edilizia (SUE) del Comune. Il Comune ha 30 giorni per fare la verifica; trascorsi senza contestazioni, l’agibilità si considera acquisita.
Cosa fare se l’immobile non ha l’agibilità
Se vuoi vendere o locare un immobile privo di agibilità, hai due strade:
1. Presentare la SCIA Agibilità (se l’immobile è conforme): affida l’incarico a un tecnico abilitato, raccogli la documentazione e presenta la pratica. Tempi: 30-60 giorni per la documentazione + 30 giorni di silenzio-assenso.
2. Vendere “nello stato di fatto”: è legalmente possibile, ma il notaio indicherà la mancanza nell’atto. Il prezzo di vendita deve tenere conto di questo, e il compratore deve essere pienamente consapevole.
> 💡 Vuoi vendere un immobile in Puglia e non sai se ha l’agibilità?
> Con il Metodo F.I.L.O.™ facciamo la verifica documentale completa prima di mettere in vendita.
> info@2dsviluppoimmobiliare.it
Fonti: DPR 380/2001; D.Lgs. 222/2016; DM 37/2008; DGR Puglia 534/2025
© 2026 Materia Prima — 2D Sviluppo Immobiliare | Domenico Dentamaro
