La visura catastale è uno dei documenti più importanti da richiedere prima di acquistare un immobile. Contiene informazioni che, se lette correttamente, possono rivelare problemi seri — o confermare che tutto è in ordine. Eppure la maggior parte degli acquirenti la riceve, la guarda, non capisce cosa significano quei codici e la mette da parte.
Come ottenere una visura catastale
La visura catastale si richiede tramite:
- Sito dell’Agenzia delle Entrate (servizi telematici, gratuita per il titolare)
- CAF, patronati, geometri (a pagamento, circa €5-15)
- Sportello catastale del competente Ufficio Provinciale
Esistono due tipi: la visura per soggetto (tutti gli immobili intestati a una persona) e la visura per immobile (dati di un immobile specifico).
I dati fondamentali da leggere
Dati identificativi catastali
- Comune: il Comune dove è ubicato l’immobile
- Foglio: suddivisione del territorio comunale in fogli di mappa
- Particella (o mappale): l’unità di base del catasto terreni
- Subalterno: identifica una singola unità nell’ambito di un fabbricato (appartamento, garage, cantina)
Categoria catastale
La categoria classifica il tipo di immobile:
| Categoria | Tipo | Esempio |
|---|---|---|
| A/2 | Abitazione tipo civile | Appartamento normale |
| A/3 | Abitazione tipo economico | Appartamento economico |
| A/4 | Abitazione tipo popolare | Case popolari |
| A/7 | Villini | Villette monofamiliari |
| A/10 | Uffici e studi privati | Studi professionali |
| B/1 | Collegi, convitti | Studentati |
| C/1 | Negozi e botteghe | Locali commerciali |
| C/2 | Magazzini e locali deposito | Cantine, box |
| C/6 | Stalle, scuderie | Garage |
| D/8 | Fabbricati costruiti o adattati per esigenze speciali | Capannoni industriali |
Rendita catastale
La rendita catastale è il valore convenzionale annuo attribuito al fabbricato dall’Agenzia delle Entrate. Non corrisponde al valore di mercato (è quasi sempre inferiore), ma è la base di calcolo per:
- IMU (Imposta Municipale Propria)
- Imposta di registro per compravendite (valore catastale = rendita × coefficiente × 1,05)
- IRPEF sull’immobile non locato (se diverso da abitazione principale)
Classe e consistenza
La classe indica il livello qualitativo dell’immobile nell’ambito della categoria (1 = peggiore, 7 = migliore per le categorie ordinarie). La consistenza misura la superficie dell’immobile in vani (per le abitazioni) o in mq (per le categorie speciali).
I controlli da fare sulla visura catastale
1. Verifica dell’intestazione: il venditore deve essere il titolare catastale dell’immobile, o avere delega o titolo valido.
2. Coerenza categoria/destinazione: un immobile venduto come abitazione deve essere in categoria A. Se è in C/2 o altra categoria non residenziale, la destinazione d’uso non è conforme — serve variazione catastale.
3. Planimetria catastale: richiedi sempre anche la planimetria. Deve corrispondere allo stato di fatto dell’immobile. Se non corrisponde, c’è una difformità catastale.
4. Subalterni: controlla che tutti i subalterni dell’immobile (cantina, garage, posto auto) siano inclusi nell’atto di vendita.
Variazione catastale: quando serve e come si fa
Se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto (ristrutturazione non aggiornata al catasto, ampliamenti non dichiarati, ecc.), prima della compravendita va presentata una variazione catastale tramite DOCFA (Documento di Aggiornamento Catasto Fabbricati), a cura di un tecnico abilitato.
Il venditore è obbligato per legge a garantire la conformità catastale — è una responsabilità che va negoziata contrattualmente prima del rogito.
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Fonti: Agenzia delle Entrate — Catasto; DPR 380/2001; Legge 52/1985; DPR 131/1986
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