In Puglia convivono due generazioni di strumenti urbanistici: i vecchi Piani Regolatori Generali (PRG), ancora in vigore in molti comuni (incluso Bari con il Piano Quaroni del 1976), e i più moderni Piani Urbanistici Generali (PUG), introdotti dalla LR Puglia 20/2001. Capire la differenza è fondamentale per chiunque voglia acquistare, costruire o sviluppare immobili nella regione.
Il PRG: lo strumento della vecchia urbanistica
Il Piano Regolatore Generale nasce dalla Legge Urbanistica del 1942 (L. 1150/1942) ed è stato lo strumento urbanistico italiano per cinquant’anni. Si basa sulle zone omogenee definite dal DM 1444/1968: A (centro storico), B (residenziale consolidata), C (espansione residenziale), D (produttiva), E (agricola), F (servizi pubblici).
Il PRG è uno strumento rigido e prescrittivo: stabilisce le destinazioni d’uso zona per zona, gli indici di edificabilità, le altezze massime. Cambiare una previsione richiede una variante formale, spesso lunga e complessa.
Comuni pugliesi con PRG ancora vigente: Bari (PRG 1976), e numerosi comuni medio-piccoli che non hanno ancora completato il percorso di redazione del PUG.
Il PUG: la nuova urbanistica pugliese
Il Piano Urbanistico Generale è stato introdotto dalla LR Puglia 20/2001 (Norme generali di governo e uso del territorio) per superare i limiti del PRG. Le differenze principali:
| Aspetto | PRG | PUG |
|---|---|---|
| Base normativa | L. 1150/1942 + DM 1444/1968 | LR Puglia 20/2001 |
| Struttura | Zone omogenee rigide | Città esistente + città da trasformare |
| Flessibilità | Bassa (varianti formali) | Alta (accordi di programma, perequazione) |
| Partecipazione | Limitata | Obbligatoria (VAS, conferenze di servizi) |
| Strumenti attuativi | Piani di lottizzazione, PIP | PUE (Piani Urbanistici Esecutivi) |
| Perequazione | Non prevista | Obbligatoria |
Come capire quale strumento si applica
Per qualsiasi comune pugliese:
1. Vai sul sito del Comune → Settore Urbanistica
2. Cerca “Strumento Urbanistico Vigente”
3. Se c’è il PUG: cerca le NTA del PUG e la tavola di zonizzazione
4. Se c’è ancora il PRG: cerca le NTA del PRG e la tavola delle zone omogenee
Attenzione: molti comuni hanno il PUG adottato ma non ancora approvato, o il PRG vigente con varianti successive. In questi casi si applica il “doppio regime”: per le aree interessate dalla variante si usa la norma della variante, per il resto si usa il PRG originario.
La perequazione urbanistica nel PUG: cosa significa
Una delle novità più importanti del PUG è la perequazione urbanistica: invece di attribuire i diritti edificatori solo alle aree trasformabili (come nel PRG), il PUG distribuisce i diritti su un’area più ampia e permette il trasferimento dei diritti tra proprietari diversi.
In pratica: puoi avere un terreno con diritti edificatori anche se non puoi costruirci sopra — vendi i diritti a chi ha aree idonee alla costruzione. Questo meccanismo ha creato un mercato secondario dei diritti edificatori che è una specificità del contesto pugliese da capire bene prima di investire.
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Fonti: LR Puglia 20/2001; DM 1444/1968; L. 1150/1942; Regione Puglia — Sezione Urbanistica
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