Bari è la città del Mezzogiorno che più di tutte ha saputo intercettare i fondi PNRR per la rigenerazione urbana. Non si tratta di singoli cantieri: è un processo di trasformazione sistematica che sta cambiando quartieri periferici storicamente degradati, creando valore immobiliare dove prima non esisteva e segnalando opportunità di investimento che molti ancora non hanno visto.
Il progetto più grande: PUE CostaSud
Il Piano Urbanistico Esecutivo (PUE) Bari CostaSud — adottato dal Consiglio Comunale il 25 marzo 2024 — è l’intervento di pianificazione urbana più ambizioso nella storia recente della città. Interessa la fascia costiera sud-est, dai quartieri Japigia e Sant’Anna fino alla foce di Lama San Giorgio, con un’estensione di circa il 10% del territorio comunale.
I principi guida del PUE CostaSud:
- Riduzione delle volumetrie rispetto al PRG 1976 (meno cemento, più parchi)
- Nuova mobilità sostenibile: piste ciclabili, trasporto pubblico potenziato
- Parco costiero: sistema di verde pubblico attrezzato dalla spiaggia di Pane e Pomodoro verso sud
- Rigenerazione del costruito esistente: incentivi per la riqualificazione energetica degli edifici già esistenti
Impatto immobiliare stimato: i quartieri Japigia e Torre a Mare, direttamente coinvolti, hanno già registrato incrementi di valore del 12-16% negli ultimi 18 mesi, parzialmente anticipando le trasformazioni previste.
Il quartiere Enziteto: la rigenerazione sociale
Enziteto è il quartiere di edilizia residenziale pubblica a sud di Bari — un esempio di urbanistica degli anni ’60-’70 che ha mostrato tutti i limiti delle periferie dormitorio. Il Piano di Rigenerazione Urbana di Enziteto finanziato con fondi PINQUA (Piano Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare) e PNRR prevede:
- Riqualificazione degli spazi pubblici (piazze, verde, illuminazione)
- Riqualificazione energetica degli edifici ERP (Edilizia Residenziale Pubblica)
- Interventi sociali integrati (spazi per associazioni, servizi di quartiere)
- Nuovi alloggi di edilizia residenziale sociale
Il Consiglio Comunale ha approvato il progetto definitivo nel novembre 2023. I lavori sono in corso.
Impatto immobiliare: gli immobili privati nelle immediate vicinanze di Enziteto — area di San Paolo — stanno beneficiando dell’effetto di trascinamento, con prezzi in aumento del 7-9% YoY.
Il quartiere Libertà: la trasformazione più attesa
Il Quartiere Libertà, nel cuore nord della città, è il fronte più monitorato dagli investitori immobiliari baresi. Tradizionalmente percepito come quartiere popolare, negli ultimi anni ha attratto attenzione per la combinazione di prezzi ancora accessibili (€1.200-1.400/mq per l’usato) e posizione strategica a ridosso del porto e del lungomare.
I cantieri in corso e previsti:
- Riqualificazione del waterfront nord (porto antico-Fiera del Levante): intervento in corso con fondi PNRR
- Nuove piste ciclabili su viale Unità d’Italia
- Riqualificazione di Piazza Garibaldi e dei mercati storici
La strategia di investimento: comprare prima del completamento
L’esperienza internazionale e i dati dell’Osservatorio confermano che la finestra di acquisto ottimale in un quartiere in rigenerazione è quando i cantieri sono avviati ma non ancora completati. L’annuncio del progetto genera un primo scatto dei prezzi; il completamento genera il secondo. Chi compra dopo paga già il premio.
Nei quartieri Libertà, Japigia e San Paolo di Bari, con cantieri in corso e completamento previsto tra il 2026 e il 2028, la finestra è ancora aperta.
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Fonti: Comune di Bari — DCC n. 27/2024 PUE CostaSud; OpenCoesione — monitoraggio PNRR; BariToday
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