Il recupero dei sottotetti è una delle operazioni più interessanti per aumentare la superficie abitabile di un immobile senza consumo di nuovo suolo. In Puglia, la Legge Regionale 15/2025 ha aggiornato la normativa sul recupero dei sottotetti, recependo le semplificazioni del Decreto Salva Casa e introducendo alcune novità rispetto alla precedente disciplina.
Cosa si intende per “recupero del sottotetto”
Il recupero del sottotetto è la trasformazione di uno spazio tecnico (solaio, soffitta non abitabile) in uno spazio abitabile — tipicamente una mansarda, un ulteriore piano abitativo o uno studio. Non si tratta di una nuova costruzione: si utilizza il volume già esistente all’interno della sagoma dell’edificio.
Le condizioni per il recupero in Puglia: LR 15/2025
La LR 15/2025 ha modificato la LR 48/2017, che disciplinava il recupero dei sottotetti in Puglia. Le condizioni aggiornate:
Altezze minime (requisito fondamentale):
- Spazi abitabili (soggiorni, camere): altezza media ponderata minima di 2,70 m con altezza minima assoluta di 1,80 m nel punto più basso
- Servizi (bagni, corridoi, cucine): altezza media minima di 2,40 m con altezza assoluta minima di 1,60 m
Rapporto aeroilluminante: le nuove superfici abitative devono avere finestre (incluse le finestre a tetto — velux) con superficie pari ad almeno 1/8 della superficie del locale.
Classe energetica: il sottotetto recuperato deve rispettare i requisiti energetici delle nuove costruzioni (isolamento termico, APE aggiornato).
Compatibilità urbanistica: il recupero non deve aumentare il numero di unità immobiliari se non consentito dal PRG/PUG e non deve superare gli indici di edificabilità previsti.
Il titolo abilitativo necessario
A seconda dell’entità dell’intervento:
- Solo modifiche interne, senza interventi strutturali e senza cambio di destinazione d’uso: CILA
- Con opere di ristrutturazione leggera (nuove finestre a tetto, modifiche impiantistiche): SCIA
- Con modifiche ai prospetti o all’altezza del colmo del tetto: Permesso di Costruire (o SCIA alternativa al PDC)
- In zona paesaggisticamente vincolata: sempre necessaria l’autorizzazione paesaggistica
Quando conviene farlo: l’analisi costi-benefici
Costo del recupero (a seconda della complessità):
- Recupero semplice (solo finiture + impiantistica): €400-650/mq
- Recupero con modifica del tetto (lucernari, velux): €650-950/mq
- Recupero strutturalmente complesso: €950-1.400/mq
Valore aggiunto stimato: un sottotetto recuperato di qualità in un’abitazione barese aumenta il valore dell’immobile di €800-1.400/mq sulla superficie recuperata. Il ROI è generalmente positivo, ma dipende fortemente dalla qualità dell’intervento e dalla posizione dell’immobile.
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Fonti: LR Puglia 15/2025; LR Puglia 48/2017; D.L. 69/2024 (Salva Casa); DPR 380/2001
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Domande frequenti
Cosa si intende per recupero del sottotetto?
La trasformazione di uno spazio tecnico, come un solaio o una soffitta non abitabile, in uno spazio abitabile, senza nuova costruzione e senza consumo di nuovo suolo.
Quali altezze minime richiede la LR 15/2025 in Puglia?
Per gli spazi abitabili servono un'altezza media ponderata minima di 2,70 metri e un'altezza minima assoluta di 1,80 metri nel punto più basso; per bagni, corridoi e cucine l'altezza media minima è di 2,40 metri con 1,60 metri minimi.
Che titolo abilitativo serve per recuperare un sottotetto?
CILA per modifiche interne senza opere strutturali; SCIA per ristrutturazione leggera o nuove finestre a tetto; Permesso di Costruire (o SCIA alternativa) per modifiche ai prospetti o all'altezza del colmo; in zona paesaggisticamente vincolata serve l'autorizzazione paesaggistica.
Quanto costa recuperare un sottotetto e quanto valore aggiunge?
Il costo va da 400-650 €/mq per un recupero semplice a 950-1.400 €/mq per un intervento complesso. Un sottotetto recuperato di qualità a Bari aggiunge indicativamente 800-1.400 €/mq al valore dell'immobile.
