In breve. Chi compra la prima casa da un privato paga l’imposta di registro al 2% del valore catastale, con un minimo di 1.000 euro. Chi compra da un’impresa paga l’IVA al 4%. L’agevolazione non è automatica: dipende da tre requisiti che vanno dichiarati nell’atto e mantenuti per almeno cinque anni.
Cosa si intende per prima casa
L’agevolazione cosiddetta “prima casa” non riguarda chi compra la prima volta in assoluto. Riguarda chi compra un immobile da adibire a propria abitazione e si trova in una condizione precisa: non possedere altre case nello stesso comune, non averne già comprate con lo stesso beneficio, e scegliere un immobile che non sia classificato come di lusso.
È un insieme di regole pensate per sostenere l’acquisto dell’abitazione principale, non per favorire chi accumula immobili. Per questo le condizioni vanno verificate prima del rogito, non dopo.
I tre requisiti che contano
1. La residenza (o il lavoro) nel comune dell’immobile
L’acquirente deve avere la residenza nel comune dove si trova la casa, oppure trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. In alternativa, il comune deve essere quello dove si svolge la propria attività lavorativa o di studio.
Se la residenza non arriva nei 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza d’imposta e applica sanzioni e interessi.
2. Nessun altro immobile abitativo nel comune
Alla data del rogito non si deve essere proprietari di un’altra casa di abitazione nello stesso comune, nemmeno per quota. Il divieto non vale per immobili acquistati con lo stesso beneficio e poi venduti: in quel caso esiste la possibilità di riacquisto agevolato.
3. Immobile non di lusso
Sono esclusi gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). La categoria si legge in visura catastale e va controllata prima di firmare.
Quanto si paga: il confronto tra privato e impresa
| Venditore | Imposta principale | Altre imposte |
|---|---|---|
| Privato o società non costruttrice | Registro 2% del valore catastale (minimo 1.000 euro) |
Ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna |
| Impresa costruttrice o ristrutturatrice | IVA 4% sul prezzo | Ipotecaria e catastale 200 euro ciascuna |
Fonte: DPR 131/1986, tariffa parte prima, art. 1 e Nota II-bis.
La differenza tra 2% e 4% non è banale. Su un valore catastale di 150.000 euro si parla di 3.000 euro di registro contro 6.000 euro di IVA: il doppio. Per questo la scelta del venditore — privato o impresa — cambia il costo dell’operazione più di quanto si pensi.
Le pertinenze: quante e quali
L’agevolazione si estende alle pertinenze dell’abitazione principale, ma con un limite preciso: una sola unità per ciascuna categoria tra C/2 (magazzini e cantine), C/6 (rimesse e garage) e C/7 (tettoie e posti auto coperti).
Un secondo box auto, anche se acquistato nello stesso atto, non gode dell’agevolazione: segue la fiscalità ordinaria. È un dettaglio che spesso viene scoperto solo in fase di calcolo.
Cosa succede se si vende prima dei cinque anni
Chi vende l’immobile agevolato prima di cinque anni dal rogito decade dal beneficio e deve restituire la differenza d’imposta, più sanzioni e interessi. Esistono casi in cui la restituzione non è dovuta, per esempio quando si riacquista un altro immobile entro un anno dalla vendita.
Il riacquisto agevolato è la via più usata per cambiare casa senza perdere il beneficio: chi vende può applicare l’agevolazione su un nuovo acquisto entro 12 mesi, anche se la nuova casa è in un comune diverso.
Domande frequenti
Chi ha già comprato una casa con l’agevolazione può usarla di nuovo?
Sì, in due casi: se vende l’immobile e ne riacquista un altro entro un anno, oppure se prima di comprare cede la quota posseduta dell’immobile acquistato con il beneficio. Le condizioni vanno dichiarate nell’atto notarile.
Serve la residenza al momento del rogito?
No. Basta dichiarare l’impegno a trasferirla entro 18 mesi. Il termine decorre dalla data dell’atto e non è prorogabile.
L’agevolazione vale anche per una casa in un altro comune da affittare?
No. Il beneficio è legato all’uso come abitazione principale, non a un uso locativo. Chi compra per mettere a reddito non rientra nel regime prima casa.
Le spese di agenzia e notaio entrano nel valore catastale?
No. Le imposte si calcolano sul valore catastale rivalutato (o sul prezzo, se superiore, in caso di acquisto da impresa con IVA). Compensi di agenzia e notaio sono fuori dal conteggio e non sono agevolati.
Fonti
- Agenzia delle Entrate — Agevolazione prima casa (testo vigente, consultato il 29 ottobre 2026)
- Agenzia delle Entrate — Nota II-bis, tariffa parte prima DPR 131/1986 (consultato il 29 ottobre 2026)
Le aliquote e le condizioni riportate sono quelle vigenti al 29 ottobre 2026. Prima dell’atto conviene far verificare il singolo caso al notaio.
