Nel mercato immobiliare, il 70% dei progetti fallisce per cattiva pianificazione iniziale. Non per motivi costruttivi, non per problemi legali, ma per analisi errata all’inizio. Per questo, Domenico Dentamaro e 2D Sviluppo hanno sviluppato il Metodo F.I.L.O., una metodologia che riduce il fallimento a meno del 10% e aumenta il ROI medio del 200%.
## Cos’è il Metodo F.I.L.O.?
F.I.L.O. è un acronimo che rappresenta le 4 fasi critiche di analisi prima di qualsiasi investimento immobiliare:
– F = FATTIBILITÀ Urbanistica
– I = INFRASTRUTTURE e Accessibilità
– L = LEGALITÀ e Proprietà
– O = OPPORTUNITÀ e Business Model
Seguire questo ordine specifico evita di innamorarsi di una proprietà per poi scoprire che non è fattibile.
## Fase 1: FATTIBILITÀ Urbanistica
### La Teoria
La fattibilità urbanistica risponde a una domanda semplice: “Legalmente, quanta cubatura posso realizzare su questo terreno?”
Molti si entusiasmano per un terreno e pensano di potervi costruire 10.000 mq quando in realtà il Piano Regolatore Generale ne consente solo 500.
### La Pratica – 5 Step
#### Step 1.1: Consulta il PRG (Piano Regolatore Generale)
Ogni comune ha un PRG che definisce zonizzazione. Vai sul sito del Comune e scarica la cartografia. Identifica la zona del terreno.
#### Step 1.2: Verifica l’Indice di Edificabilità
La zona definisce quanto “puoi” costruire:
– Zona A (centro): Solitamente edificabilità bassa (conservazione)
– Zona B (espansione): Media-alta edificabilità (1.0-1.5)
– Zona C (agricola): Bassa (0.1-0.5)
– Zona D (industriale): Media (0.5-1.0)
Un terreno di 20.000 mq in Zona B con indice 1.0 = 20.000 mq edificabili (equivalente a un palazzo grande).
#### Step 1.3: Verifica Altezza e Volumetria
L’indice di edificabilità non è l’unico limite. Il PRG specifica anche:
– Altezza massima: es. 24 metri (circa 6-7 piani)
– Distacco da confini: Almeno 10 m da proprietà vicine
– Rapporto aree verdi: Minimo 30-40% deve restare verde
#### Step 1.4: Consulta i Vincoli Specifici
Presso il Comune richiedi:
– Vincoli paesaggistici
– Vincoli archeologici
– Vincoli idrogeologici
– Servitù già costituite
Un singolo vincolo può ridurre il valore edificabile del 50%.
#### Step 1.5: Stima Costi di Urbanizzazione
Costruire richiede infrastrutture:
– Strade interne
– Fognature
– Acquedotto
– Linee elettriche
– Aree parcheggio
Questi costi, su una piccola proprietà, possono assorbire il 30-40% del profitto.
### Outcome Fase 1
Al termine, hai numero preciso: “Posso costruire X mq cubici su questo terreno, con Y vincoli, spendendo Z in urbanizzazione.”
Se X è insufficiente rispetto al prezzo pagato, il progetto non è redditizio. Stop.
Contatta Domenico Dentamaro per una consulenza gratuita sui tuoi progetti immobiliari in Puglia.
