Il diritto di superficie è uno dei diritti reali meno conosciuti ma più diffusi nel patrimonio immobiliare pugliese. Riguarda decine di migliaia di abitazioni costruite nelle aree PEEP (Piani di Edilizia Economica e Popolare) degli anni ’70-’80-’90, dove i Comuni cedevano il terreno non in proprietà ma appunto in diritto di superficie.
Cos’è il diritto di superficie
Il diritto di superficie (artt. 952-956 del Codice Civile) è il diritto reale che consente a un soggetto — il superficiario — di costruire e mantenere una costruzione su un terreno di proprietà altrui. Il superficiario è proprietario dell’edificio ma non del terreno su cui sorge.
Nella pratica immobiliare pugliese, il Comune (o l’IACP — Istituto Autonomo Case Popolari) cede il diritto di superficie per un periodo determinato (tipicamente 99 anni) agli acquirenti delle abitazioni di edilizia convenzionata o popolare. Alla scadenza del termine, il diritto si estingue e l’edificio torna in proprietà del Comune — salvo rinnovo.
Perché è importante per chi acquista o vende
Se stai acquistando un’abitazione in Puglia in un quartiere di edilizia convenzionata degli anni ’80, è possibile che l’immobile sia costruito su terreno in diritto di superficie. Le implicazioni:
1. Valore di mercato inferiore: un immobile in diritto di superficie vale meno della stessa unità in piena proprietà, specialmente quando la scadenza si avvicina.
2. Difficoltà di accesso al credito: alcune banche sono più prudenti nell’erogare mutui su immobili in diritto di superficie, richiedendo garanzie aggiuntive.
3. Limitazioni nella vendita: gli atti di compravendita su diritto di superficie hanno caratteristiche diverse rispetto alla piena proprietà.
Come trasformare il diritto di superficie in piena proprietà
La L. 179/1992 (e successive modifiche) prevede la possibilità per i superficiari di acquisire la piena proprietà del suolo dal Comune, pagando un corrispettivo determinato in base ai valori di mercato del terreno. La procedura è:
1. Richiesta formale al Comune
2. Stima del valore del terreno da parte dell’ufficio tecnico comunale
3. Accordo sul corrispettivo (spesso negoziabile)
4. Rogito notarile
Il corrispettivo varia enormemente in base alla posizione e al valore del terreno. In zone centrali di Bari, può essere significativo; in periferia, spesso conviene farlo per liberare il valore dell’immobile.
La convenienza della trasformazione
Trasformare da diritto di superficie a piena proprietà aumenta il valore di mercato dell’immobile tipicamente del 5-15%, a seconda della posizione, degli anni residui del diritto e del costo di trasformazione. La convenienza va calcolata caso per caso.
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Fonti: Artt. 952-956 Codice Civile; L. 179/1992; L. 865/1971 (legge PEEP); DPR 380/2001
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